楼上的楼上租户房屋漏水，殃及楼下两家住户，可赔偿责任如何划分？漏水房屋的房东与租户各不相让，僵局如何打破？近日，郑州市上街区人民法院给出了答案。

2025年8月，家住上街区的业主高某发现家中屋顶漏水，经小区物业及楼上楼下邻居联合核查，确认漏水系22楼使用不当导致积水先漏水至21楼后漏至20楼。22楼的业主将房屋出租给甲公司，租户甲公司认为漏水原因系屋内卫生间洗脸池下方软管使用十余年材质老化崩裂导致积水渗漏，造成高某居住房屋的财物严重受损。

事故发生后，高某多次与各方沟通赔偿事宜未果，只得以22楼的房屋业主、租户为被告，物业公司为第三人，向郑州市上街区人民法院提起诉讼。

案件承办人了解案情细节后，启动调解程序，希望从源头化解纠纷。

首次调解，22楼的业主以出租协议明确约定“房屋出租后使用过程中造成的一切损失由租户承担”为由，拒绝承担任何赔偿责任。租户则认为，漏水系该房屋内设施老化导致，出租人有义务保证租赁物符合约定用途，且自身不存在故意损坏行为，但其愿意与出租人共同承担责任。物业公司则提出，案涉漏水区域非公共区域，其已履行服务义务，不应承担赔偿责任。

针对各方辩解，承办人向22楼房屋业主解读我国《民法典》中关于出租人义务的相关规定，明确指出即便存在出租协议约定，也不能免除法定的租赁物维修及保障义务。但该业主仍坚持己见，首次调解失败。

后案件进入选择鉴定机构阶段，承办人再次组织调解。因本案标的额不大，但鉴定费用已远超高某诉请金额，若直接启动鉴定，将大幅增加当事人诉讼成本；且若本案直接判决，21楼房屋业主也会另行起诉，激化邻里矛盾。鉴于此，承办人将这一利弊告知各方，同时，再次与22楼房屋业主及其代理律师面对面沟通，推动达成初步调解意向。然而，22楼房屋业主与租户就责任划分、赔偿比例再次产生严重分歧，互不相让，调解再次陷入僵局。

面对僵局，承办人一方面安抚高某的不满情绪；另一方面，再次与22楼房屋业主及租户细致分析双方各应承担的法律责任。经过多轮协调，22楼房屋业主与租户认清自身责任，21楼房屋业主也被纳入调解范围。各方就赔偿事宜达成和解意见，当场签订和解协议并履行，这起涉及多方邻里的纠纷问题得以实质性化解。

说法：“房屋出租即免责”是误区

房屋出租即免责？对此，我国《民法典》有明确的规定，出租人具有法定的维修保障义务，此案厘清了租户安全使用责任，为租赁双方明晰权责、规范市场筑牢法治根基。案件圆满化解，既守护业主合法权益、弥合邻里裂痕，更借以案释法引导居民强化依法维权，提升法治素养，为社区治理注入法治动能。

记者 鲁燕 通讯员 吴玥雯

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